¿Una segunda oleada de la crisis financiera? Si los tribunales comienzan a impugnar las ejecuciones hipotecarias, la crisis acabará por golpear a Wall Street Imprimir
Lunes, 02 de Noviembre de 2009 03:46

Pam Martens en Sin Permiso Buenos Aires

El tsunami económico desatado por el proceso conocido como “titulización”, la codiciosa alquimia que permitió a Wall Street convertir hipotecas tóxicas en bonos calificados como altamente confiables (bonos AAA), está a punto de deparar un nuevo capítulo de temblores financieros.    

Tras haber dejado a un tendal de inversores hipotecarios, accionistas y gestores de fondos de pensiones con el agua al cuello y a una buena parte de Wall Street comiendo de la mano del Estado, la ilegalidad de esta vasta maquinaria de titulizaciones, con sus operadores en la sombra, ha comenzado a emerger en diversos tribunales de los Estados Unidos.     

Tres jueces de Massachusetts, Kansas y Ohio, han desvelado sin ambages las mediaciones ficticias sobre las que se ha asentado el proceso de titulización. Las decisiones de estos magistrados ponen seriamente en cuestión la legalidad de cientos de miles de ejecuciones hipotecarias, así como las credenciales jurídicas de los subsiguientes compradores de dichas viviendas que, cada vez más, son los propios bancos de Wall Street. Sumado a ello, el Consejo de Normas de Contabilidad Financiera (FASB, según las siglas en inglés) ha modificado ciertas reglas que obligarán a que cientos de miles de millones de dólares ligados a estos procesos de titulización tengan que ser reincorporados a las hojas de balance de las empresas de Wall Street, con lo cual éstas aumentarán la presión sobre los poderes públicos para recibir capital.  

El origen del problema está en los pasos que el proceso de titulización de hipotecas requiere. Para conseguir una transacción sin riesgos, sortear los controles públicos y satisfacer los criterios contables que justifican que una venta de títulos desaparezca de la hoja de balance del banco, las hipotecas son objeto de varias transferencias antes de ser vendidas a los inversores. El ejemplo típico es el siguiente: el prestamista original (o el patrocinante que haya comprado las hipotecas en el mercado secundario) transfiere las hipotecas a una entidad de propósito especial conocida como depositante. Este depositante, a su vez, transfiere las hipotecas a una entidad que vende certificados a los inversores basados en la calificación de riesgo del paquete de hipotecas (en teoría, las pérdidas ocasionadas por los grupos de hipotecas de mayor riesgo serían absorbidas por las series más seguras, calificadas con una triple A. En la práctica, sin embargo, muchas de las series que recibían esta calificación tenían una inferior). 

Para ahorrar los costes, el tiempo y el papeleo que hubiera exigido registrar cada una de las transferencia de las miles de hipotecas que conforman una titulización, las empresas de Wall decidieron emitir cesiones de hipotecas en blanco a lo largo de todo el proceso de transferencias, saltándose el registro físico de las hipotecas en el registro público correspondiente.   

Increíblemente, los representantes de las entidades intermediarias han estado ejecutando hipotecas a lo largo del país, desalojando a las familias y subastando las viviendas, sin tener certificación real de la hipoteca o prueba alguna de su título jurídico para actuar. En algunos casos, los tribunales autorizaron estas ejecuciones, y los subsiguientes desalojos de las familias, a pesar de que los representantes de las entidades intermediarias reconocieron que el título hipotecario original se había perdido (lo cual suscita la cuestión de si estos títulos realmente se perdieron o fueron utilizados de manera fraudulenta en múltiples titulizaciones, algo que varios veteranos de Wall Street sospechan).  

Finalmente, algunos jueces listos han decidido no hacer la vista gorda y han sacudido la alfombra. En una decisión adoptada el 14 de octubre de 2009, el juez Keith Long, de Massachusetts, sostuvo:  

  “Las cesiones de hipotecas en blanco no transfieren nada […] en Massachusetts, una hipoteca entraña en última instancia la transferencia de un inmueble. Pero para que algo se transfiera debe hacerse de manera válida. Los acuerdos en virtud de los cuales las entidades de titulización aseguraban tener derecho a la cesión de las hipotecas no comportan en sí mismos una cesión y en todo caso no están debidamente registrados […] Las cuestiones que se ventilan aquí no tienen que ver con meros formalismos burocráticos o con errores subsanables. Apuntan al núcleo de las garantías reconocidas a los propietarios de viviendas y a los solicitantes de crédito por las leyes de Massachusetts. Aceptar el argumento de la entidad demandante es permitirle que se quede con la casa de alguien sin tener un derecho demostrable para hacerlo, asumiendo que, finalmente, podrán demostrarlo y que los eventuales oferentes en la subasta no se verán disuadidos por la falta de base jurídica para la venta y realizarán su oferta confiados en su existencia futura, aunque pueda llevar un año o más. La ley, precisamente, reconoce el carácter problemático de estas asunciones, el daño que pueden causar si resultan erróneas y las obligaciones que se derivan en caso contrario” [cursivas en la sentencia original] (U.S. Bank National Association v. Ibanez/Wells Fargo v. Larace) 

Un mes y medio antes, el 28 de agosto de 2009, el juez Eric S. Rosen, de la Corte Suprema de Kansas, adoptó un posicionamiento incisivo en relación con uno de los intermediarios ficticios utilizados por Wall Street para que realizara el trabajo sucio de las ejecuciones hipotecarias y sirviera de “pantalla” a medida que las hipotecas se trasladaban entre varias entidades. Este intermediario, conocido como MERS (las siglas en inglés de Sistemas de Registro Electrónico de Hipotecas), es una entidad independiente en caso de quiebra, filial de MERSCORP, que a su vez es propiedad de diferentes unidades de Citigroup, JPMorgan Chase, Bank of America, la Mortgage Bankers Association, así como de diferentes empresas emisoras de hipotecas y otros títulos. Según la página web de MERSCORP, estos “accionistas desempeñaron un papel crucial en el desarrollo del MERS. Merced a sus aportaciones de capital, MERS pudo financiar sus gastos de de desarrollo y funcionamiento iniciales”. En los últimos años, MERS ha operado, más que como un sistema de registro electrónico, como parte en las demandas interpuestas en diferentes tribunales del país.  

En un documento de mayo de 2009, titulado “Los cimientos de MERS”, la compañía reconoce que recientemente se ha asistido a una ola de demandas contra MERS por parte de propietarios en proceso de ejecución hipotecaria. A lo largo, de hecho, de las siguientes treinta páginas, se dedica a describir las diferentes demandas, estado por estado, siempre en un tono que intenta rezumar optimismo.

MERS, sin embargo, carece de una plantilla de empleados o de abogados que recorran el país ejecutando hipotecas o defendiendo a la entidad ante los tribunales. Lo que hace es designar a los empleados de los bancos y de las empresas hipotecarias como sus representantes, en calidad de “personal encargado de certificación”. En su página web lo explican de la siguiente guisa: “los encargados de certificación son empleados de una entidad miembro (un banco o una empresa hipotecaria) que la secretaría corporativa de MERS designa como personal de MERS a través de una resolución interna. Esta resolución autoriza al encargado de certificación a ejecutar documentos en calidad de empleado de MERS”.    

El juez Rosen, de la Corte Suprema de Kansas, no compró esta versión de los hechos de MERS. Seguramente Wall Street tenía buena razones para lamentar haber caído en manos de este juez. En 2002, Rosen recibió la distinción “Hacer realidad el sueño”, creada en honor a Martin Luther King; con anterioridad, se había desempeñado como Consejero General Asociado de la Comisión de Títulos de Kansas, y como Fiscal Asistente de Distrito en el Condado de Shawnee, también en Kansas. En su decisión, el juez Rosen sostuvo que:

“La relación existente entre MERS y el Sovereign Bank se parece más a la de un intermediario ficticio que a la de quien posee los derechos propios de un comprador […] ¿Qué significado debería atribuir este tribunal a la designación de MERS como “fideicomisario” de Millennia [una empresa hipotecaria]? La demanda pretende definir este término como aquellos hombres ciegos de la leyenda india cuya descripción de un elefante dependía de la parte que estuvieran tocando en cada momento. El Consejero del Banco, de hecho, declaró ante el tribunal que MERS detenta las hipotecas “a efectos de simplificar los trámites, y nuestros clientes, el banco y los otros bancos, transfieren dichas hipotecas y encargan a MERS que les notifique las eventuales ejecuciones que deban realizarse” (Landmark National Bank v. Boyd A. Kesler)

Los abogados de los propietarios de vivienda ven una trama más oscura en todos esto. Timothy McCandless, un abogado californiano, dejó en su blog la siguiente reflexión:

“A lo largo de todo el país, MERS está llevando procesos de ejecución hipotecaria en su nombre, a pesar de que no es parte financiera interesada. Esto es problemático porque MERS no está preparado ni equipado para responder a las demandas de los consumidores respecto de prácticas crediticias fraudulentas. La vía de la titulización, en efecto, pretende servirse de un intermediario sin rostro y aparentemente inocente, sin conocimiento de práctica fraudulenta alguna, con el único objeto de realizar el trabajo sucio de quedarse con la vivienda del consumidor. Acorralados por el proceso hipotecario, los consumidores que intentan impulsar una defensa basada en la invocación de cláusulas contractuales fraudulentas, son a menudos forzados a asumir el punto de vista de la parte beneficiaria de la ejecución –normalmente una sociedad de inversión inmobiliaria-. Desde el punto de vista puramente logístico esto puede resultar difícil, ya que una sociedad inversora es una entidad con un rostro menos visible y aparentemente más inocente que el propio MERS. Una sociedad inversora no tiene personal de atención al cliente y probablemente carece de consejo asesor. Las quejas a la entidad responsable –en caso de que pudiera ser identificada- se reenvían a la entidad encargada de cobrar las cuotas hipotecarias y los eventuales intereses, quien a su vez remite a MERS. Este patrón de desresponsabilización hace de la titulización una vía ideal para forzar el desalojo de los consumidores. La perspectiva de librar una batalla probatoria con todas estas entidades en la esperanza de conseguir evidencia de prácticas crediticias fraudulentas puede resultar demasiado frustrante incluso para aquellas víctimas que saben que dicha evidencia existe. Este opaco muro empresarial es tan imponente que en un buen número de ejecuciones, MERS logra su cometido sin siquiera exhibir el indispensable título hipotecario original y mucho menos, claro está, aquella documentación que podría apuntalar una defensa basada en la invocación de cláusulas contractuales fraudulentas”.   

Uno de los primeros jueces en dar un par de bofetadas a Wall Street fue Christopher A. Boykos, del Tribunal de Distrito del Distrito Norte de Ohio. Un par de fundamentos jurídicos de 31 de octubre de 2007, le bastaron a Boyko para desestimar catorce demandas de ejecuciones hipotecarias interpuestas por empresas inversoras participantes en procesos de titulización. En un paso de su  argumentación, sostuvo de manera contundente:

 “El argumento que pretende hacer valer la demanda, del tipo ‘juez, usted no entiende cómo funcionan realmente las cosas’, revela una condescendencia propia de un sistema cuasi-monopolístico que ha permitido a las instituciones financieras controlar, incluso hasta hoy, el proceso de ejecución hipotecaria […] Indudablemente, todas las decisiones que una institución financiera adopta en un proceso de ejecución obedecen a una cuestión de dinero. Asimismo, el trabajo jurídico que permite ganarse el favor de una institución financiera es altamente lucrativo. No hay nada impropio o malo en que las entidades financieras o los despachos de abogados pretendan obtener ganancias: por el contrario, es lícito que sean retribuidos por los negocios y por la práctica jurídica que llevan a cabo. Lo que no es de recibo, sin embargo, es que estas instituciones, incareables por oponentes carentes de recursos, acaben preocupándose más por maximizar sus beneficios que por cumplir los trámites procesales legales. Los tribunales federales, cuyos objetivos difieren de los de las instituciones financieras, deben actuar en estos casos como si fueran un guardián” (In Re Foreclosure Cases)

Mientras los tribunales sacan a la luz temas como el registro ilegal de las hipotecas, las irregularidades en los procesos de titulización y la utilización de cláusulas contractuales fraudulentas y predatorias, un par de frases perdidas en las nuevas cuentas presentadas bajo el formulario 10Q por Citigroup el 30 de junio de 2009, revelan que hasta el momento no hemos visto más que un par de pústulas en la cabeza del monstruo de la titulización, mientras que su torso continúa sumergido en aguas pantanosas.

Citigroup explica que el Consejo de Normas de Contabilidad Financiera (FASB) ha emitido una nueva regla –la SFAS nº 166- que tendrá un impacto significativo en los estados financieros consolidados de Citigroup “en la medida en que la empresa perderá la consideración de ventas otorgada a la cesión de ciertos activos a entidades con propósitos específicos, así como a ciertas ventas de futuro y a ciertas transferencias de valores que no puedan calificarse como participaciones”. Si esto es así, la pregunta clave es: ¿cuándo estallará esta bomba? “La SFAS 166 entrará en vigor a partir de los años fiscales posteriores al 15 de noviembre de 2009”. Y hay más malas noticias: la FASB también ha emitido una norma, la SFAS 167 en virtud de la cual, pare decirlo en pocas palabras, la mayor parte de los valores registrados fuera de la hoja de balance tendrán que volver a los libros de contabilidad del Citigroup. 

En las últimas líneas se asegura que:

 “el efecto acumulado de la adopción de estas nuevas normas de contabilidad para el 1 de enero de 2010, según la información financiera disponible el 30 de junio de 2009, sería, después de aplicar los impuestos correspondientes a resultados acumulados, de unos 8.300 millones de dólares” [énfasis en el original]

No quiero imaginarme cómo se pedirá a los contribuyentes estadounidenses que sigan dándole dinero a Citigroup si este continúa sangrando hasta el infinito. Lo peor es que el Citigroup no el único que resultará financieramente golpeado a resulta de los controles sobre las Entidades con Propósito Específico. Los reguladores, de hecho, están recibiendo cartas de presión de Citigroup y de otras empresas de Wall Street para que revisen, al menos, la fecha en la que estos cambios entrarán en vigor.

Dejando de lado por el momento las prácticas crediticias fraudulentas y predatorias que posibilitaron las titulizaciones de hipotecas, hay que admitir que el debate sobre la conveniencia de resucitar o dejar morir estos procesos de titulización (además de aquellos provocados por empresas con apoyo público) no se ha planteado con suficiente radicalidad. Y es que si se acepta que la función de Wall Street es facilitar una asignación eficiente del capital, sólo cabe rechazar de plano estas prácticas fraudulentas. Wall Street ha estado moviendo miles de millones de dólares provenientes de créditos hipotecarios y de otras apuestas ligadas a dichos créditos sin que nadie plantee una cuestión elemental: ¿cómo es posible que todo este capital vaya a parar a una estructura totalmente improductiva? Las viviendas no piensan ni innovan; no generan nuevas tecnologías, ni patentes, ni nuevas industrias; no crean puestos de trabajo de cara al futuro.

Wall Street, en definitiva, actuó como un prestamista al por mayor a empresas hipotecarias inescrupulosas (algunas de las cuales pertenecían a empresas de Wall Street). Y no lo hizo en respuesta a una demanda legítima de los consumidores; creó, más bien, una demanda artificial orientada a generar productos hipotecarios para alimentar la maquinaria de la titulización y obtener con ello pingües ganancias. Lo que tenemos ahora son las consecuencias de una asignación de capitales de todo punto ineficiente: una sobreproducción masiva de condominios y viviendas que acaba por hundir el valor de los activos tanto en los barrios como al interior de un irracional proceso de titulización repleto de productos a los que las agencias de calificación otorgaron una triple A y que acabaron degradados a basura. 

Uno de los factores que coadyuvó a la depresión y al ingobernable desempleo de los años 30 fue sin duda la masiva y descabellada asignación de capitales generada por el fraude y las malas ideas. Hoy resulta obvio que Wall Street no es sino el intermediario ficticio de un muy bien articulado sistema de transferencia de riquezas.      

Pam Martens trabajó en Wall Street durante 21 años; no tiene activos, ni a corto ni a largo plazo, de ninguna de las empresas mencionadas en este artículo. Escribe regularmente sobre cuestiones de interés público desde New Hampshire.

Traducción para www.sinpermiso.info: Xavier Layret